Deutsche Immobilienfonds in den Niederlanden und niederländische Investoren in deutschen Immobilien

Deutsche Immobilienfonds investieren seit Jahrzehnten in niederländische Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien, und niederländische Investoren suchen ihrerseits Rendite in Deutschland. Unser Gründer vertritt eine Vielzahl deutscher Immobilienfonds in den Niederlanden und begleitet niederländische Investoren in Deutschland. In beide Richtungen sehen wir dieselbe Falle: die Annahme, eine grenzüberschreitende Immobilientransaktion funktioniere genauso wie zu Hause.

Übertragung und Register

In den Niederlanden wird eine Immobilie durch notarielle Urkunde übertragen, gefolgt von der Eintragung in die öffentlichen Register des Kadaster (Katasteramt und Grundbuch zugleich). Der Kaufvertrag selbst muss in der Regel nicht notariell beurkundet werden. In Deutschland muss bereits der Kaufvertrag über ein Grundstück notariell beurkundet werden. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über. In der Zwischenzeit wird die Position des Käufers meist durch eine Auflassungsvormerkung gesichert.

Steuern

Beim Erwerb von Immobilien fällt in beiden Ländern eine Grunderwerbsteuer an. In Deutschland ist der Steuersatz je nach Bundesland unterschiedlich. In den Niederlanden hängt der Satz der overdrachtsbelasting von der Art der Immobilie ab. Auch beim Erwerb von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft kann in beiden Ländern Steuer anfallen, unter voneinander abweichenden Voraussetzungen. Steuersätze und Regeln ändern sich regelmäßig; stimmen Sie die Struktur der Transaktion deshalb stets mit einem Steuerberater in beiden Ländern ab.

Mietrecht

Ein großer Teil des Werts von Anlageimmobilien liegt in den Mietverträgen. Das niederländische Mietrecht unterscheidet zwischen verschiedenen Arten von Gewerberäumen, mit einer eigenen Regelung für Einzelhandels- und Gastronomieflächen und einer anderen für Büros. Auch in Deutschland gelten eigene Regeln, etwa zur Form langfristiger Mietverträge. Eine Due Diligence der Mietverträge gehört deshalb zu jedem Erwerb.

Asset Deal oder Share Deal

Eine Immobilie kann direkt erworben werden oder über den Kauf der Gesellschaft, die sie hält. Beim Share Deal übernimmt der Käufer auch die Historie und die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Das erfordert eine umfassendere Due Diligence und belastbare Garantien im Kaufvertrag.

Finanzierung und Sicherheiten

Auch die Sicherheiten für die Bank unterscheiden sich. In den Niederlanden ist die Hypothek (hypotheekrecht) üblich, in Deutschland wird häufig mit einer Grundschuld gearbeitet. Ein internationaler Finanzierer möchte wissen, wie sich diese Sicherheiten zueinander verhalten.

Sprache und Dokumente

Eine deutsche notarielle Urkunde wird auf Deutsch beurkundet. Ein Käufer, der die Sprache nicht beherrscht, hat Anspruch auf eine Übersetzung oder einen Dolmetscher bei der Beurkundung. Umgekehrt haben deutsche Fonds in den Niederlanden mit niederländischsprachigen Urkunden und Registern zu tun. Ein Berater, der beide Sprachen und beide Systeme kennt, vermeidet Missverständnisse darüber, was genau unterzeichnet wird.

Unser Vorgehen

Wir begleiten die Transaktion in Zusammenarbeit mit Notaren und Steuerberatern in beiden Ländern und sorgen dafür, dass Sie die Unterschiede vorab kennen. So verläuft der Erwerb ohne Überraschungen, ob Sie nun in Amsterdam oder in Hamburg kaufen.

Dieser Beitrag enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechtsberatung dar. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern, und das Ergebnis hängt stets von den Umständen Ihres Einzelfalls ab. Für eine Beratung zu Ihrem Anliegen können Sie gern Kontakt mit uns aufnehmen.