Duitse vastgoedfondsen in Nederland en Nederlandse investeerders in Duits vastgoed

Duitse vastgoedfondsen investeren al decennia in Nederlands kantoor-, winkel- en woningvastgoed, en Nederlandse investeerders zoeken op hun beurt rendement in Duitsland. Onze oprichter treedt op voor een groot aantal Duitse vastgoedfondsen in Nederland en begeleidt Nederlandse investeerders in Duitsland. In beide richtingen zien wij dezelfde valkuil: de aanname dat een vastgoedtransactie over de grens net zo werkt als thuis.

Levering en registers

In Nederland wordt vastgoed geleverd bij notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. De koopovereenkomst zelf hoeft in de regel niet notarieel te zijn. In Duitsland moet al de koopovereenkomst over een grondstuk notarieel worden vastgelegd. De eigendom gaat pas over met de inschrijving in het Grundbuch. In de tussentijd wordt de positie van de koper meestal beschermd met een voorlopige inschrijving, de Auflassungsvormerkung.

Belastingen

Bij de verkrijging van vastgoed is in beide landen een overdrachtsbelasting verschuldigd. In Duitsland verschilt het tarief van de Grunderwerbsteuer per deelstaat. In Nederland hangt het tarief af van het soort vastgoed. Ook bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedvennootschap kan in beide landen belasting verschuldigd zijn, onder voorwaarden die van elkaar afwijken. Tarieven en regels wijzigen regelmatig; stem de structuur van de transactie daarom altijd af met een fiscalist in beide landen.

Huurrecht

Een groot deel van de waarde van beleggingsvastgoed zit in de huurcontracten. Het Nederlandse huurrecht maakt onderscheid tussen verschillende soorten bedrijfsruimte, met een eigen regime voor winkelruimte en horeca en een ander regime voor kantoren. Ook in Duitsland gelden eigen regels, bijvoorbeeld over de vorm van langlopende huurovereenkomsten. Een due diligence op de huurcontracten is daarom een vast onderdeel van iedere aankoop.

Asset deal of share deal

Vastgoed kan rechtstreeks worden gekocht, of via de aankoop van de vennootschap die het vastgoed houdt. Bij een share deal neemt de koper ook de historie en verplichtingen van de vennootschap over. Dat vraagt om een bredere due diligence en om goede garanties in de koopovereenkomst.

Financiering en zekerheden

Ook de zekerheden voor de bank verschillen. In Nederland is het hypotheekrecht gebruikelijk, in Duitsland wordt vaak gewerkt met een Grundschuld. Een internationale financier wil weten hoe die zekerheden zich tot elkaar verhouden.

Taal en documenten

Een Duitse notariële akte wordt in het Duits verleden. Een koper die de taal niet beheerst, heeft recht op een vertaling of een tolk bij het verlijden. Omgekeerd krijgen Duitse fondsen in Nederland te maken met Nederlandstalige akten en registers. Een adviseur die beide talen en beide systemen kent, voorkomt misverstanden over wat er precies wordt getekend.

Onze aanpak

Wij begeleiden de transactie in samenwerking met notarissen en fiscalisten in beide landen, en zorgen ervoor dat u de verschillen vooraf kent. Zo verloopt de aankoop zonder verrassingen, of u nu in Amsterdam of in Hamburg koopt.

Dit artikel bevat algemene informatie en is geen juridisch advies. Wet en rechtspraak kunnen wijzigen en de uitkomst hangt altijd af van de omstandigheden van uw situatie. Voor advies over uw zaak kunt u contact met ons opnemen.